1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
ИНВЕСТИЦИИ И УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ         
СНИЖЕНИЕ ЗАТРАТ НА АРЕНДУ 
ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА
СОПРОВОЖДЕНИЕ ДОГОВОРА
СДАЧА ОФИСОВ В СУБАРЕНДУ 
РАЗВИТИЕ ПОРТФЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ
 ПРОДЛЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
ПЕРЕСОГЛАСОВАНИЕ УСЛОВИЙ АРЕНДЫ
ПОДБОР ПОМЕЩЕНИЙ В АРЕНДУ И НА ПОКУПКУ 
ОЦЕНКА ПОРТФЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ
РАЗРАБОТКА СТРАТЕГИИ 

Офисный рынок Москвы: поглощение, вакантность, ставки, перспективы

Аналитики компании ILM рассказали, что происходило на рынке офисной недвижимости Москвы в 1 полугодии. 

Объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию

Суммарная арендная площадь качественных бизнес-центров Москвы по итогам 1 полугодия 2016 г. превысила 184 000 кв. м. Совокупный объем рынка качественных офисных помещений превзошел отметку в 19,2 млн кв. м. Структура общего объема распределения площадей по классам сохраняется:  21% этих помещений составляет класс А (4,1 млн кв. м), 38% - класс Б+ (7,3 млн кв. м), остальное относится к объектам класса Б- (7,8 млн кв. м). На открытом рынке для реализации доступно 74 000 кв. м. из общего количества 103 000 кв. м. офисных площадей, введенных в эксплуатацию.

В течение 1 полугодия 2016 г. в эксплуатацию было введено менее половины объема нового строительства аналогичного периода 2015 г., из них более половины относится к классу Б+. Это оказалось рекордно низким показателем полугодового ввода за последние 10 лет.

«По нашим ожиданиям, до конца 2016 г. на рынок будет введено еще не более 400 тыс. кв. м. Причем на 50% общий объем ожидаемых к вводу площадей в текущем году будет сформирован из объектов, строительство по которым в условиях высокого уровня невостребованных помещений и ограничения привлечения финансирования было перенесено с 2015 г. на 2016 г. В некоторых случаях собственники замораживают стройку и откладывают ввод здания в эксплуатацию в ожидании якорных арендаторов. Все это может привести к снижению темпов прироста новых площадей в ближайшие 3 года, когда объемы ввода могут стать минимальными», - комментирует Екатерина Волкова, руководитель Отдела исследований и анализа рынка ILM.

Поглощение офисных площадей

Суммарный объем чистого поглощения по итогам 1 полугодия 2016 г. почти в 4 раза превышает показатель за аналогичный период 2015 г. и составляет 146 тыс. кв. м. Это почти в 4 раза превышает показатель за аналогичный период 2015 г. Однако стоит отметить, что высокое значение показателя за 1 полугодие сформировано несколькими крупными сделками в объектах класса А/Б+ в течение 1 квартала – сделка ВТК по покупке башни «Евразия» и сделка с Мэрией Москвы по покупке 55 000 кв. м. в башне «ОКО».

Во 2 квартале показатель продемонстрировал отрицательное значение. На фоне продолжающегося высвобождения площадей в классе Б-, чистое поглощение в среднем по рынку составило -42 тыс. кв. м.

На рынке продолжается тенденция миграции арендаторов в качество, в дешевеющие офисы класса А/Б+. 

Уровень вакантных площадей

На московском рынке офисной недвижимости по итогам 2 квартала незанятыми остаются 3,2 млн кв. м. Снижение чистого поглощения во 2 квартале привело к увеличению доли вакантных площадей по сравнению с концом 1 квартала. По итогам июня уровень свободных помещений во всех классах увеличился на 0,7 п.п. Тем не менее вакантность в среднем по рынку в течение 1 полугодия снизилась на 0,2 п.п.

Наиболее значимыми ожидаемыми объектами в 2016 г. являются: «IQ-Квартал» класса А на Пресненская наб., 11 (108 623 кв.м.); «Федерация-Восток» класса А на Пресненская наб. 12 (82 000 кв.м.); «Неополис» класса А (Киевское ш., 3 км от МКАД – 56 700 кв.м.); «Оазис» класса А на Коровий Вал ул., 3 (28 775 кв.м.) и др.

Средние запрашиваемые базовые ставки аренды

В течение июня на фоне снижения курса доллара некоторые собственники помещений класса А повысили заявленную стоимость аренды. Также на увеличение среднего уровня ставок аренды по таким объектам повлияло изменение структуры предложения: высококачественные помещения по более низким ставкам пользуются наибольшим спросом и постепенно уходят, оставляя незанятыми площади стоимостью выше. Таким образом, средние заявленные ставки аренды на объекты класса А по итогам второго квартала вернулись к уровню начала 2016 г. и составили 32 000 руб. за кв. м в год. В объектах класса Б+ и Б- средняя стоимость аренды в рублях в течение квартала не изменилась и сохранилась на уровне 17 000 руб. за кв. м в год и 13 000 руб. за кв. м в год соответственно. Полугодовое снижение составило 11% для каждого класса.

«За последние годы страна потеряла около 5-6 млн рабочих мест. Тенденция на сокращение рабочих мест сохраняется, что не позволит в ближайшие годы резко сократить вакантность площадей. Основной тренд, который будет происходить в ближайшие годы - это миграция в качество и постепенное вымывание наиболее знаковых, качественных объектов класса А, собственники которых вынуждены снижать ставки. Вакансия будет увеличиваться в тех объектах, собственники и девелоперы которых в момент пикового спроса шли на компромиссы, связанные с качеством строительства, инфраструктуры, инженерии и т.д. Эти территории рано или поздно станут заброшенными, именно там и сосредоточится вакансия», – считаетДмитрий Мыслин, Управляющий Партнер ILM.

Читать статью целиком

Опубликовано www.cre.ru