Склады расстраиваются

На рынке складской недвижимости в Москве и Подмосковье ожидается максимальный объем ввода новых помещений с 2014 года. По прогнозам аналитиков, по итогам 2021 года объем вновь построенных складов вырастет на 55% и составит 1,3 млн кв. м, но почти все эти площади уже арендованы или куплены компаниями. При этом внутригородская логистика по-прежнему испытывает дефицит предложения.

Объем ввода новых складских помещений класса A и B в Московском регионе в 2020 году упал на 14% и составил 837 тыс. кв. м, подсчитали аналитики одной из компаний-экспертов. Впрочем, эксперты прогнозируют, что текущий год станет максимальным по объему ввода новых складов с 2014 года. Тогда на рынке отметили рекордный показатель — 1,7 млн кв. м, в 2021-м же он составит чуть меньше — 1,25–1,3 млн кв. м, ожидают они.

Рост нового строительства будет вызван дальнейшим спросом от ритейла и онлайн-торговли.

Также повлияет экспансия в регионы и реализация проектов по договорам, заключенным в 2020 году, считает эксперт. Но на вакантность такой объем новых складов не повлияет, уверены аналитики.

Другой эксперт говорит, что даже на фоне выхода на рынок новых спекулятивных проектов доля вакантных площадей в складском сегменте Москвы и Подмосковья сохранится на уровне прошлого года — 2,3–2,5% по итогам 2021 года. В одной из компаний-экспертов иные прогнозы: там ожидают снижения доли вакансий на рынке до 1,7–2,0%.

Низкий текущий объем свободных складских помещений привел к увеличению доли нового строительства под конкретного арендатора или собственника (build-to-suit), отмечает эксперт. По его подсчетам, доля сделок в таком формате выросла до 51%. При этом, по итогам прошлого года, около 87% новых складов оказались уже арендованы или куплены к моменту ввода, а из заявленных на 2021 год проектов 74% уже законтрактованы, подсчитал он. Главным риском при строительстве спекулятивных складов становится растущая себестоимость строительства, уверен другой эксперт.

Несмотря на такие объемы строительства в сегменте, рынок внутригородской логистики по-прежнему находится в упадке.

Эксперт считает, что спрос на склады внутригородской логистики значительно превышает предложение. Общий объем качественных складов внутри МКАД сейчас составляет около 589 тыс. кв. м, то есть 9% от общего предложения в сегменте, отмечает управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. Поэтому главным трендом в перспективе нескольких лет будет строительство новых складов в черте города и постепенное вымывание промышленных зданий советской постройки, говорит еще один эксперт.